מתווך שלח לכם פרטים על דירה, אבל בסופו של דבר רכשתם אותה ישירות מבעל הנכס. האם חייבים לשלם דמי תיווך?
התשובה אינה אוטומטית.
בפסק דין שניתן לאחרונה בבית משפט השלום בכפר סבא, בתיק שבו ייצג משרדנו את רוכשי הנכס, נדחתה במלואה תביעה לדמי תיווך בסך 116,600 ₪.
פסק הדין ממחיש שתי שאלות מרכזיות שעולות כמעט בכל מחלוקת בנושא דמי תיווך: האם נחתם הסכם תיווך בכתב, והאם המתווך היה הגורם היעיל שהביא לביצוע העסקה.
דמי תיווך ללא הסכם בכתב – האם צריך לשלם?
חוק המתווכים במקרקעין קובע כי אחד התנאים לזכאות המתווך לדמי תיווך הוא חתימת הלקוח על הזמנה בכתב לביצוע פעולת תיווך.
במקרה שנדון, המתווכות לא החתימו את הרוכשים על הסכם תיווך. הן טענו כי בין הצדדים היו יחסי אמון וכי התקיים מעין "הסכם של כבוד".
בית המשפט דחה את הטענה וקבע כי לא הוכחו נסיבות המצדיקות את אי החתמת הרוכשים. האחריות לדאוג להסכם תיווך תקין מוטלת על המתווך, ואי-החתמת הלקוח עלולה לשלול את הזכאות לדמי התיווך.
מתי מתווך נחשב ל"גורם היעיל"?
גם כאשר קיים הסכם תיווך, המתווך נדרש להראות כי היה הגורם היעיל בעסקה – כלומר, שקיים קשר ממשי בין פעולות התיווך שביצע לבין העסקה שנחתמה.
במקרה שלנו נקבע כי המתווכות אכן שלחו לרוכשים את תמונות הנכס, והדבר היה הטריגר הראשוני שהוביל לזיהויו.
אלא שעצם החשיפה לנכס לא הספיקה.
המתווכות לא הציגו לרוכשים את הבית, לא מסרו את כתובתו המדויקת או את פרטי המוכר ולא היו מעורבות במשא ומתן. הרוכשים איתרו את המודעה שפרסם בעל הנכס, פנו אליו ישירות וניהלו מולו את העסקה.
לכן קבע בית המשפט כי המתווכות לא היו הגורם היעיל שהביא להתקשרות בעסקה.
מתווך הראה לי את הדירה – האם אני חייב לשלם לו?
זו אחת השאלות הנפוצות במחלוקות על עמלת תיווך.
אין כלל שלפיו עצם העובדה שמתווך היה הראשון שסיפר ללקוח על נכס או הציג אותו מזכה אותו אוטומטית בדמי תיווך.
בין היתר ניתן לבחון את מידת המעורבות של המתווך, האם הפגיש בין הצדדים, האם היה מעורב במשא ומתן, האם היה גורם נוסף שהביא לעסקה ומה הקשר בין פעולת התיווך לבין העסקה שנחתמה בסופו של דבר.
כל מקרה נבחן לפי נסיבותיו.
תביעה לדמי תיווך, מה בודקים?
כאשר מתעוררת מחלוקת בשאלה האם צריך לשלם דמי תיווך, חשוב לבדוק בין היתר:
- האם נחתמה הזמנת שירותי תיווך כדין;
- מה בדיוק עשה המתווך;
- כיצד נוצר הקשר בין הקונה למוכר;
- האם המתווך היה הגורם היעיל;
- והאם העסקה שנחתמה היא תוצאה של פעולות התיווך.
במקרה שנדון, בית המשפט דחה את תביעת דמי התיווך במלואה וחייב את התובעות בהוצאות משפט ושכר טרחת עורכי דין בסך 14,000 ₪.
המסקנה היא שעצם המעורבות של מתווך בעסקה אינה יוצרת כשלעצמה חובה לשלם עמלת תיווך. כאשר קיימת מחלוקת, יש לבחון הן את הסכם התיווך והן את הפעולות שביצע המתווך בפועל.
לסיכום:
חשוב לזכור: עצם העובדה שמתווך הביא לידיעתכם שנכס מסוים עומד למכירה, אינה מקנה לו באופן אוטומטי זכאות לדמי תיווך. השאלה המרכזית היא האם הוא עמד בדרישות החוק והאם הפעולות שביצע היו הגורם היעיל שהוביל בפועל להתקשרות בעסקה.
לכן, אם מתווך דורש מכם עמלת התיווך למרות שלא נחתם הסכם תיווך, אם הגעתם למוכר בדרך אחרת, או אם המתווך כלל לא היה מעורב בהתקדמות העסקה, לא נכון להניח שהעמלה מגיעה לו אוטומטית. כל מקרה צריך להיבחן לפי נסיבותיו.
