רכישת דירה יד שנייה היא עסקה שדורשת בדיקות מקדימות עוד לפני החתימה על החוזה.
מצאתם דירה שאהבתם, המחיר מתאים, ביקרתם בנכס ואפילו הגעתם להבנות עם המוכר.
בשלב הזה קל להרגיש שהחלק הקשה כבר מאחוריכם.
אלא שדווקא לפני שמתקדמים לחתימה מתחילות הבדיקות החשובות באמת.
רכישת דירה יד שנייה היא עסקת מקרקעין שיכולה להגיע למיליוני שקלים, ולעיתים בעיה שלא התגלתה בזמן – ברישום, בזכויות המוכר, במשכנתה או במצב התכנוני של הנכס הופכת לבעיה של הרוכש לאחר השלמת העסקה.
לכן לפני שחותמים על חוזה, צריך להבין מה בדיוק קונים, ממי קונים ואילו זכויות והתחייבויות קיימות ביחס לנכס.
רכישת דירה יד שנייה – מי באמת הבעלים של הדירה?
אחת הבדיקות הראשונות היא בדיקת הזכויות בנכס.
כאשר הדירה רשומה בטאבו, ניתן להפיק נסח רישום ולבדוק מי הבעלים הרשומים ומה רשום ביחס לדירה.
אבל לא כל דירה בישראל רשומה בצורה פשוטה בטאבו. קיימים נכסים הרשומים ברשות מקרקעי ישראל, אצל חברה משכנת או שנמצאים בשלבים שונים של הליכי רישום.
לכן צריך להבין היכן רשומות הזכויות ומה בדיוק המוכר רשאי להעביר לרוכש.
משכנתאות, עיקולים והערות – מה רשום על הנכס?
העובדה שהמוכר רשום כבעלים אינה סוף הבדיקה.
יש לבחון גם אילו רישומים נוספים קיימים ביחס לנכס – למשל משכנתאות, עיקולים, הערות אזהרה או זכויות של צדדים שלישיים.
קיומה של משכנתה, למשל, אינו בהכרח סיבה שלא לרכוש את הדירה. דירות רבות נמכרות כאשר עדיין קיימת עליהן משכנתה.
העניין הוא שהחוזה צריך לכלול מנגנון מסודר שמבטיח את סילוק המשכנתה ואת האפשרות להעביר את הזכויות לרוכש.
ומה לגבי חריגות בנייה?
הדירה שאתם רואים בפועל לא תמיד זהה למצב התכנוני המאושר.
סגירת מרפסת, הרחבת חדר, פיצול דירה, תוספת בנייה או שינוי אחר שנעשה ללא ההיתר הנדרש עלולים ליצור בעיות בהמשך.
הסוגיה יכולה להתעורר מול הרשויות, בעת קבלת משכנתה או כאשר הרוכש עצמו ירצה למכור את הדירה בעתיד.
עורך הדין אינו מחליף שמאי, מהנדס או איש מקצוע תכנוני, ולכן בהתאם לנכס ולנסיבות העסקה עשוי להיות צורך גם בבדיקות מקצועיות נוספות.
המטרה היא לא להסתפק בכך ש"ככה הדירה נראית כבר עשרים שנה", אלא להבין האם קיימת התאמה בין הנכס שרואים לבין מצבו המשפטי והתכנוני.
חניה, מחסן וגג – האם הם באמת שייכים לדירה?
אחת ההפתעות הפחות נעימות בעסקת יד שנייה מתרחשת כאשר הרוכש מגלה שדבר שהוצג כחלק מהדירה אינו בהכרח רשום כחלק ממנה.
המוכר יכול לומר במשך שנים: "זו החניה שלי" או "המחסן הזה שייך לדירה".
אבל בעסקת מקרקעין כדאי לבדוק את הרישום ולא להסתפק באמירה.
יש לבחון, בהתאם לאופן רישום הנכס, האם החניה, המחסן או הצמדות אחרות אכן שייכים לדירה ומה מעמדם.
לא חותמים על זיכרון דברים לפני שבודקים
לעיתים הצדדים רוצים "לסגור את העסקה" במהירות וחושבים שזיכרון דברים הוא רק דרך לשמור את הדירה עד שעורכי הדין יכינו את החוזה.
זו עלולה להיות טעות.
זיכרון דברים עשוי, בהתאם לתוכנו ולנסיבות, ליצור התחייבות משפטית עוד לפני שבוצעו כל הבדיקות הדרושות ולפני שנוסחו התנאים המלאים של העסקה.
לכן עדיף בדרך כלל לא לחתום על מסמך ולא להעביר מקדמה לפני קבלת ייעוץ משפטי.
גם המס צריך להיבדק לפני החתימה
מחיר הדירה אינו בהכרח העלות היחידה של העסקה.
רוכש עשוי להיות חייב במס רכישה, ושיעור המס תלוי בין היתר בנסיבותיו ובדין החל במועד העסקה.
גם בצד המוכר קיימות שאלות מס שיכולות להשפיע על העסקה ועל המסמכים הנדרשים לצורך השלמת הרישום.
לכן שאלת המיסוי אינה משהו שכדאי לגלות אחרי שכבר נחתם החוזה.
חוזה טוב לא רק קובע מחיר ומועד מסירה
אחרי השלמת הבדיקות מגיע שלב ניסוח החוזה והמשא ומתן.
הסכם רכישה צריך להסדיר, בין היתר, את לוח התשלומים, מסירת החזקה, סילוק משכנתאות או התחייבויות קיימות, המצאת האישורים הדרושים להעברת הזכויות, הפרות ההסכם והמנגנונים שנועדו להגן על הצדדים עד להשלמת הרישום.
המטרה היא ליצור מנגנון שבו הכסף מתקדם יחד עם האפשרות להשלים את העסקה, ולא מצב שבו הרוכש שילם סכומים משמעותיים אבל נשאר ללא ההגנות המתאימות.
השורה התחתונה
דירה יכולה להיראות מצוין בביקור של חצי שעה.
אבל צבע חדש, מטבח משופץ ונוף יפה לא מספרים לכם מי רשום כבעלים, האם קיימת משכנתה, מה מעמד החניה או האם קיימת בעיה משפטית או תכנונית שצריך לבדוק.
ברכישת דירה יד שנייה, חלק גדול מהעבודה החשובה מתבצע דווקא לפני החתימה.
בדיקה משפטית מקדימה וניסוח נכון של ההסכם נועדו לוודא שהדירה שאתם חושבים שאתם קונים היא אכן הדירה והזכויות שתקבלו בסוף העסקה.
